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リフォーム・リニューアル工事の基礎知識

リフォームを行う上で、戸建・集合住宅ならではの規制は数多くあります。
施工場所ごとのポイントや工事に関わってくる法律・規約、などリフォームに関する基礎知識をご紹介します。

戸建てのリフォーム・リニューアル工事

増築
定められた建ぺい率、容積率、高さ制限等をクリアすれば可能です。
建築確認が必要な場合があるので、確認が必要です。
屋根・外壁の変更
可能ですが、防火・準防火地域内の建物は耐火構造にしなければならない場合もあります。
建物が風致地区内に建っている場合は、色彩等が定められているので、確認が必要です。
吹き抜け
吹き抜けは、屋根や建物の強度に問題がない範囲で創ることができます。
構造によっては、できない場合もあります。
屋根裏収納
屋根裏収納は、天井高1.4m以下で広さが2階の床面積の2分の1以下であればつくることができます。
窓の交換・新設
耐力壁の場合は、大きくしたり、新しく設けることは難しいですが、それ以外の壁ならば可能です。
但し、防火・準防火地域内の建物の場合、延焼のおそれのある部分は、網入りガラスにする必要があります。
玄関ドアの交換
防火・準防火地域内の建物で、延焼のおそれのある部分のドアは防火戸にしなければいけません。
水周りの変更
給排水管の移動も容易に行える為、比較的自由なリフォームが可能です。
機器によって費用に差がでるので、デザインや機能をよく検討しましょう。
間取り変更
火気を使用する部屋の内装は、定められた不燃材を使用する必要があります。
又、内装材は、シックハウスに配慮した建材を選ばれることをお勧めします。
戸建てリフォームでの間取り変更は、構造に問題のない範囲で行うことが大切です。

マンションのリフォーム・リニューアル工事

構造体
構造柱や梁、各戸界壁、床スラブ等の【構造体】は変更できません。
玄関ドア
玄関ドアは共有部分なので、ドアの交換や塗り替えはできません。
但し、ドアの内側は専有部分になるので、ドアの性能を損なわなければ、内側のみペンキを塗ったり、
シートを貼るなどの色の変更や、鍵の取り替えはできる場合もあります。
パイプスペース
排水管や給水管、ガス管等の共有のパイプスペースは、移動できません。
窓は共有部分なので変更できません。ただし、防音などの為に内側に内窓を取り付けし、二重サッシにすることは可能ですが、管理規約の確認が必要です。
ベランダ・バルコニー
共有部分なので基本的にリフォームすることはできませんが、簡単にはずせるようなトレリスや敷くだけの床材などでガーデニングを楽しむことはできます。ただし、避難通路となっているので、大きな物を置いたりハッチを塞いだりしてはいけません。
水周り
同じ位置でのキッチンの変更は容易にできますが、キッチンを移動する場合は、配管スペースを確保する必要があり、排煙ダクトの位置の変更は難しい場合があるので、確認が必要です。配管の状況は竣工図などで事前に確認しましょう。
又、今人気のIHクッキングヒーターですが、ガス器具からの取り替えは可能ですが、200Vの電圧が必要になり、電気の契約アンペア数を増やす必要がでてきます。ただし、マンションの全体容量によっては制限がある為、管理規約の確認が必要です。また、トイレ・洗面所・浴室のリフォームもキッチンと同じように、同じ位置での機器の取り替えは可能ですが、位置を移動する場合は、排水管や排気ダクトの位置の変更に注意が必要です。排水の勾配がとれず水の流れが悪くなったり、排気がうまくいかなかったりといった問題がでてくる可能性があるからです。竣工図などで事前に配管の状況を確認しましょう。古いマンションで図面がない場合は、解体時のチェックが必要です。
間取り変更
マンションは、鉄筋コンクリート造(RC造)と鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)に大別され、柱と梁で建物を支える
「ラーメン構造」のものが一般的です。この場合は、柱と梁以外は部屋の間仕切り壁の移動も可能な為、ほぼ自由な間取り変更ができます。これに対し、中低層マンションのRC造で用いられる、壁と床で建物を支える「壁式構造」の場合は、構造壁の撤去ができない為、間取り変更に制限があります。
また、内装の変更で一番気をつけなければならないのは、リビングや洋室の床の変更です。
特にカーペットや畳からフローリングに変更する場合は、管理規約によりできない場合や、フローリングの遮音性能が定められている場合があります。管理規約を事前に確認しておきましょう。他の壁材や天井材、トイレや洗面所の床材、室内ドアの取り替えなどは自由にできます。
スケルトン
老朽化したマンションや、購入した中古マンションを全面的にリフォームする場合に、
専有部分の床、壁、天井を全て撤去し、コンクリートの"ハコ"の状態にしてライフスタイルに
合わせて間取りから全て変更することを"スケルトンリフォーム"といいます。
設備機器から配管・配線・断熱材に至るまで全て取り替えることができる為、
耐久性もアップし、ほぼ新築に近い仕上がりで人気です。ただし、古いマンションの場合は、
水まわりの移動ができなかったり、壁式構造の場合は、
壁が外せなかったりする為、プランの自由度は低くなります。

建物の構造について

戸建てリフォームの場合、間取り変更や増築は、建物の構造によってできる範囲が異なります。
自分の家の工法の特徴を知っておきましょう。

木造在来(軸組)工法
柱や梁など、軸で建物を組み立てる工法で、日本の木造住宅の大多数はこの工法で作られています。リフォームの場合、間仕切り壁などの移動が比較 的容易にできるので、プランの自由度も高く、リフォームに適した構造といえます。ただし、大きな開口部を設けたり、大きな部屋を造る場合は、柱や梁を補強 することが必要になります。
ツーバイフォー工法
北米生まれの工法で、木口が2インチ×4インチの規格サイズの木材を使うことから、2×4(ツーバイフォー)工法と呼ばれています。木材と合板 で作られたパネルを面材として、壁・床・天井に用いて構造体を支えます。取り除けない壁が多く、窓やドアなどの開口部を作るのも難しいので、リフォームの 場合、制限が多くなります。
プレハブ工法
あらかじめ工場で加工した部材を、現場で組み立てるもので、木質系、鉄鋼系、コンクリート系に分けられます。メーカーによって材質や工法が異なり、リフォームの自由度も違います。
鉄筋コンクリート造
鉄筋とコンクリートでできた建物で、「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。「ラーメン構造」は、鉄筋で柱・梁を組み、現場でコンクリート を流し込んで造ります。部屋の中に柱や梁がでてくるのが特徴で、中高層マンションに多くみられる構造です。コンクリート以外の室内の間仕切り壁は撤去する ことができるので、リフォームが比較的容易な構造です。「壁式構造」は、コンクリートの床と壁が建物を支える構造で、中低層マンションで多く採用されてい ます。基本的に壁を撤去することができないので、リフォームの制限が多く、壁を活かしたプランが必要です。
鉄骨造
鉄骨の柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」で、建物の骨組みに重量形鋼を使う重量鉄骨造と、軽量形鋼を使う軽量鉄骨造に分けられます。軽量鉄 骨造は、ブレースが入った耐力壁の移動が難しいため、プランの制約が多くなります。重量鉄骨造は、梁間を大きくとることができ、柱も少ないので、内部の間 取り変更は比較的自由にリフォームが可能です。
建築基準法
戸建てリフォームの際に気をつけなくてはならない法規制をチェックしておきましょう。

建ぺい率と容積率
建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積(1階の床面積)」で、容積率とは「敷地面積に対する延べ床面積(すべての階の床面積を合計した総床面積)」のことです。この建ぺい率と容積率は上限が定められているので、増築する場合は、この規定の数値以下に抑えなくてはなりません。
高さ制限
都市計画での地域による制限(第一種・第二種低層住居専用地域では10mか12m以下)があり、その他にも道路幅員、隣地境界線による制限などがあります。
シックハウス対策
室内で使用する建材において、ホルムアルデヒドを発散する建材の使用が制限され、24時間換気が義務付けられています。このため、部屋の大きさを広げたり、部屋を追加したりするリフォームの場合は注意が必要です。
敷地による制限
建築基準法では道路の幅員は4m以上と規定されていますが、この法律ができる(昭和25年)以前からの古い住宅地では、この道路の幅員が4mに満たないことがあります。このような敷地での増築・建て替えの場合、4mの道路幅を確保するために、道路の中心線から2mの範囲には建築することができません。また、第一種・第二種低層住居専用地域内では、外壁から敷地境界線までの最低距離が規定されています。この他、斜面地に建つ住宅では、崖や擁壁(ようへき)から一定の距離を離して建物を建てなければならない規定があるので、敷地に余裕があっても増築できない場合もあり、擁壁の調査も必要になります。
建築確認申請
確認申請とは、役所が建築基準法に適合しているかどうか確認する手続きのことで、防火地域・準防火地域内の建物を増築する場合や、増築部分が10㎡を超える場合、また構造耐力上主要な部分の過半を改修するなどの大規模なリフォームが対象となります。
用途地域
都市計画法により市街化区域を用途別に区分したもので、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域などがあり、建てられる建物の種類や規模(建ぺい率・容積率など)が規定されています。
防火対策
市街地における建築物の防火対策として、防火地域や準防火地域に指定されている区域内にある建物は、建築物の階数や面積によっては、外壁などを耐火構造など燃えにくいものにすることや、敷地境界に向けて窓等の開口部がある場合(敷地境界から1階で3m、2階で5m以内)は、延焼のおそれのある部分として、防火構造にする必要があります。
地方条例
都道府県や市町村において、建築基準法に加えて、条例で建築物の構造、設備等について規制を行っているところもあるので、確認が必要な場合があります。
消防法
消防法は、建築物の火災を予防するために、消火器や火災警報機など消防設備等の設置に係わる基準が定められています。平成18年6月の消防法改正で、すべての新築住宅に火災警報機の設置が義務付けられました。既存住宅の場合は、地方条例で義務付け時期が異なりますので、確認が必要です。
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